부동산에 관한 권리는 재산권 중에서도 여러모로 특수하다.

우선 부동산의 특징부터 살펴보자.

부동산은 모든 사람이 소유할 수 없다. 그러나 생존을 위해선 최소한 빌리기라도 해도 한다. 수명이 길어지면서 부동산 수요는 늘어나는데, 공급은 그 만큼 늘지 못한다. 결국 부동산 가격은 쉽게 떨어지지 않아 가장 안전한 자산이 됐다. 적어도 한국에선 해가 갈수록 가격이 올라간다. 돈만 있으면 부동산에 투자하거나 투자하려고 할 정도다.



부동산에 관한 권리는 ‘등기’라는 제도를 통해 외부로 알려진다. 한번 등기가 이뤄지면 권리는 안전하게 보장된다. 부동산등기는 특수한 경우를 제외하고는 등기의무자와 등기권리자가 동시에 등기소에 가야 한다. 여기서 등기의무자는 부동산 등기를 가진 사람, 등기권리자는 권리를 넘겨 받는 사람이다.

문제는 바쁜 현대사회에서 두 명이 동시에 등기소에 가는 것은 보통 일이 아니다. 그래서 둘 중 한 명이 다른 사람을 시켜서 등기를 하기도 한다. 그런데 대개는 등기권리자와 등기의무자가 서로 모르는 경우가 많다. 서로 완전히 신뢰 못하는 상황이 많다. 그럴 때는 주로 변호사나 법무사 등 자격증을 가진 대리인에게 맡긴다.

등기권리자나 등기의무자가 인감증명서와 위임장을 대리인에게 주면, 대리인은 이 서류로 대리권을 증명한 후 등기를 진행한다. 그런데 등기의무자가 제출한 등기필증 등 서류가 미비해도 대리인이 확인만 해주면 등기가 가능하다. 등기할 때 발생할 수 있는 위변조나 오류 등의 문제도 대리인의 신뢰로 해결할 수 있다.

몇 년 전부터 부동산도 전자적으로 등기할 수 있게 됐다. 등기소에 직접 가지 않고 인터넷으로 등기를 신청하면 된다. 전자등기 역시 변호사나 법무사 등 자격증을 가진 대리인을 통해 가능하다. 이 역시 대리인에 대한 신뢰를 기반으로 한다.

그런데 실무에선 전자등기가 많이 안 쓰인다. 오히려 대리인이 등기소에 가는 경우가 더 많다. 이는 전자등기를 위해 공인인증서 확인을 해야 하는데 일반인 입장에선 이 절차가 번거롭다. 물론 대리인에게 공인인증서까지 맡기면 되지만 웬지 불안하다. 자격증을 가진 대리인도 언제까지나 완벽하게 신뢰하기엔 뭔가 부담스러운 것이 사실이다.

이런 상황에서 블록체인과 스마트 계약을 통해 부동산 거래와 등기를 할 수 있다면 어떨까?

필자는 블록체인과 스마트계약이 부동산 등기의 핵심인 ‘신뢰’ 문제를 해결해 줄 것으로 본다. 스마트계약은 다양한 형태의 계약을 컴퓨터 코드로 바꿔 정해진 조건이 되면 자동으로 약속된 것을 이행하는 프로그램을 말한다. 가령 부동산 매수자와 매도자가 예금계좌 주소와 계약일시를 등록하고, ‘계약 일시까지 계약된 금액이 매도자 계좌로 입금되면, 부동산 소유자를 매수자로 바꾼다’는 조건을 코드로 만들면 입금과 동시에 소유자가 바뀐다.

이처럼 블록체인과 스마트계약 기반의 부동산 등기는 혁명적 결과를 가져올 수 있다.

지금은 부동산 등기·등록 과정에서 새로운 소유권 임차권, 저당권, 압류 등의 사항을 적는데 며칠이 걸린다. 반면 블록체인 부동산 등기는 계약 성립과 등기 완료 사이에 시간 간격이 필요 없다.

부동산 등기·등록을 처리하는데 필요한 비용도 크게 줄일 수 있다. 미국에서 블록체인 부동산등기가 도입되면 20억~40억 달러의 거래비용을 줄일 수 있고, 부동산 관련 소송 중 75%가 감소하면서 5억5,000만 달러의 경제적 비용을 절감할 수 있다는 분석까지 나왔다.

물론 새로운 문제도 생길 수 있다.

스마트계약이 가능 하려면 설계자(프로그래머)가 소프트웨어 코드를 잘 설계해야 한다. 그런데 컴퓨터 언어의 특성상 코드 내에 오류가 존재해도 이를 발견하고 고치기가 쉽지 않다. 스마트계약을 만들 때는 못 찾고, 실행한 후에 오류가 나타날 가능성이 높다. 그런데 오류를 찾거나 고치기 전에 코드가 실행되면 잘못된 계약이 맺어지고 시행된다.

또 블록체인 부동산 등기가 가능하다는 것은 결국 부동산이 블록체인 위에 자산으로서 올라가는 것과 같다. 보통은 프로그램이 오작동이 나거나 다운되면 저장하지 않은 문서를 날리는 수준에서 끝난다. 그런데 블록체인 위에 부동산이 올라가 있는 상태에서 프로그래머의 실수나 고의로 오작동을 한다면 문제가 심각하다.

결국 블록체인과 스마트계약을 통한 부동산 등기는 커다란 장점과 동시에 커다란 부작용이 발생할 소지가 다분하다. 정부가 이에 대한 이해를 바탕으로 법 제도 구축과 시스템 정비에 혼신의 힘을 다 해 주길 바란다. /이명준 하모니 법률사무소 대표변호사

※ 편집자 주

블록체인 미디어 디센터가 독자 여러분께 한발 더 다가가기 위해 텔레그램 방을 개설했습니다. 텔레그램에서 @decenter＿kr 로 검색해서 ‘디센터 텔레그램’ 방에 오시면 다양한 기사와 각종 참고자료 등을 받아보실 수 있습니다.

우승호 기자

derrida@sedaily.com